什么是債權？不動產抵押債權并非都靠譜
深圳要債公司全國范圍討債，維護債權人的合法權益，有收不回的債務請快速找我們深圳追債公司合作，專業合法快速追債，追債專家電話：13691990066
沒有豐富司法實踐的人往往習慣性地認為，債權有充足土地使用權或者房產所有權抵押擔保的，自己的債權就有保證。即使債務人到期不還本付息，還有實現抵押權可以保證債權的實現。
但在司法實踐中，債權即使有抵押擔保，在執行程序中也未必能夠得到順利實現。
一、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權不能對抗租賃權。
依據《物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
但能夠對抗抵押權租賃關系的認定，必須是有效合同加實際占有使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條：承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。
二、抵押權不能對抗工程款優先權。
房地產開發企業在開發商品房期間，為籌集資金，可能會將在建工程抵押給銀行，以獲得銀行貸款。然而在司法實踐中，銀行在主張對抵押物實行優先受償期間，往往存在諸多爭議，如在建工程施工方主張對在建工程款有優先受償權。依據《合同法》第二百八十六條：”發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期
限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！?/span>
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
三、抵押權法律上可以執行唯一住房，但實踐操作異常困難。
依據《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條：對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。
第二條：人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規定執行。
由此可見，即使是被執行人的唯一住房，抵押權人也可以通過人民法院對該唯一住房進行強制執行。但在法院的執行活動中，執行法官對唯一住房普遍具有畏難情緒，消極對待抵押權人的執行申請。導致抵押權人的權利要從判決文書上的紙面權利，實實在在的變為經濟利益的過程很復雜。
四、已為債權設定抵押的財產但被其他債權人申請法院先行查封，抵押權實現非常困難。
在抵押人對外負債較多的情況下，抵押物被其他債權人申請法院多輪查封的情況也較常見。實踐表明，雖然抵押物被先行查封對抵押權人的優先受償權不會造成實質不利影響，但會使抵押權人喪失對抵押物的優先處置權，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權的順利實現。
1、抵押物可以被其他法院查封，實體權利不受影響。
最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定》（以下簡稱《執行規定》）第40條規定：”人民法院對被執行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權”。
2、其他債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人訴請執行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權人訴請執行的法院（執行中住所地或財產所在地法院均可管轄）。在首先采取查封等措施的法院對相應的債權糾紛未經審理、判決并進入執行程序的，抵押權人的抵押權難以實現，而此進程抵押權人無法控制。
《執行規定》第90條規定：被執行人為公民或其他組織，其全部或主要財產已被一個人民法院因執行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結，無其他財產可供執行或其他財產不足清償全部債務的，在被執行的財產被執行完畢前，對該被執行人已經取得金錢債權執行依據的其他債權人可以申請對被執行人的財產參與分配。第91條規定：對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。
3、抵押物的評估價值與最終變現價值往往存在一定差距，當查封財產的市場價值本身不能滿足本案債權的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對查封財產不予處理。
當抵押物的變更價值僅能滿足或部分滿足抵押權人的優先受償權的情況下，先行采取查封措施的債權人預計變現后已無剩余或所剩無幾，往往會向抵押權人提出給予其適當清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠于處分，采用”拖”字戰術，由于輪候查封能否及何時生效、到期抵押權等優先受償權何時實現，均取決于查封法院何時行使其處置權，查封財產遲遲不處理必然會危害到輪候查封債權人、抵押權人的利益，抵押權人為使自己的利益更快實現，不得不向債務人的其他債權人妥協，從清償份額中拿出一部分分給他人，使抵押權人的優先受償權難以及時充分的實現。
4、抵押物被先行查封后，排除抵押權人與抵押人協議方式處置抵押物的方式。
根據《物權法》第195條的規定，抵押權人實現抵押權的方式有兩種，即與抵押人協議處置（折價或拍賣、變賣）或通過申請法院處置（拍賣或變賣）。物權法更尊重當事人之間的意思自治，在抵押人配合的情況下，通過協議處置比通過法院處置的效率要高，而且處置成本相對較低。如果抵押物被其他債權人申請法院查封后，依據查封的法律效力，抵押權人通過與抵押人協議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實現抵押權。
5、抵押人為逃避債務履行，鉆法律的空子，與其有關聯的企業虛構債務，惡意訴訟，申請當地法院首先對企業的核心財產（包括抵押財產）進行查封，抵押人的關聯企業申請對抵押人的財產查封后，或者怠于及時行使債權或人為將債權訴訟過程復雜化，或者通過關聯企業與抵押人和解的方式達成還款期限很長（如5-10年）的還款協議，約定在還款協議未履行完畢前不解除對財產的查封，以此來對抗抵押權人行使抵押權，使抵押權人的優先受償權無法有效實現。
五、房地產市場大幅下滑，即使是三折抵押率也無人接盤。
債權人抵押債務人或第三人的不動產是為了擔保債權金錢的實現，而非去成為抵押不動產的產權人。當房地產市場價格不斷持續走高時，抵押物由于在升值，抵押權人在處置該抵押物時會有人愿意接盤，而會適當忽略該抵押不動產的位置及商業環境。
但當房地產市場出現疲軟，即使降低價格也不會有人去參加競拍，最后流拍導致債權人成為了產權人。
綜上，不動產抵押對于債權的實現并非萬無一失。
不可轉讓的債權包括有哪些?
通常情況下，債權是可以轉讓的，但是有些債權不能夠轉讓，以下是具體的介紹：
根據合同法第七十九條規定，不得轉讓的債權有：
1、依合同性質不得轉讓的，這類債權要么與債權人的人身有不可分割的關系，要么基于債權人與債務人間的信任關系產生，如扶養請求權、雇主對于雇員、委托人對于代理人的債權、不作為債權等。對這類債權轉讓，應按無效處理。需注意的是，一般認為，由性質上不得轉讓的債權所生的損害賠償請求權，可以轉讓。
2、當事人約定不得轉讓的，要求這種約定須在轉讓之前訂立，否則，該約定無效。且該約定不得對抗善意第三人，如果債權人違反雙方禁止轉讓的約定，將債權轉讓給善意第三人，善意第三人可取得該債權。目前，有的資產管理公司在債權轉讓協議中設置了禁止轉售條款，目的在于防止購買者炒作債權，通過對債權再度轉讓獲取商業利潤。
有觀點認為，如果受讓人再度轉讓，其轉讓屬無權處分，筆者認為應從另一角度進行認識，因受讓人既已經取得債權，雖雙方對于再行轉讓有限制，但限制并不意味著剝奪債權，受讓人再行轉讓的行為對出讓人構成違約，除非受讓人為惡意，再次受讓人仍可取得債權。主張第三人為惡意的，應負舉證責任。但如果債權轉讓合同有禁止轉讓的記載時，推定第三人為惡意。
3、法律規定不得轉讓的。國家以法律禁止轉讓的，違反禁止性規定的，合同當然無效。
出現合同漏洞如何補救？
合同漏洞的種類及其補救方法!深圳收債公司為大家詳細介紹！
1．合同漏洞的種類
所謂合同漏洞，指當事人協商訂立的合同欠缺當前事態所必要的事項的一種不圓滿狀態。也就是說，合同漏洞是指合同關于某事項應有規定而未規定，以致影響了合同的功能，其中包括影響合同的成立、合同的效力及合同的履行。主要有以下幾種：
(1)合同內容的漏洞與合同形式的漏洞。合同內容的漏洞指的是合同內容欠缺必要條款。具體表現為在買賣商品的合同中未約定履行的方式。合同內容關乎當事人雙方權利義務的承擔，易引發爭議。
合同形式的漏洞指的是合同形式不符合法律的規定，遺漏了合同成立與效力的事項。具體表現為規定須經雙方簽字、蓋章才能生效的合同只簽字而未蓋章，合同的訂立地點和時間不明確。合同形式只對合同糾紛的訴訟或仲裁有意義，較少引起糾紛。
(2)必要之點的漏洞與非必要之點的漏洞。根據疏漏條款的具體性質不同，可以把合同內容漏洞分為必要之點的漏洞和非必要之點的漏洞。
必要之點的漏洞指的是合同疏漏的條款是合同的主要條款或稱必要之點，例如當事人約定買賣建材，但沒有約定建材的品牌。
非必要之點的漏洞指的是合同疏漏的條款是合同的非主要條款或稱非必要之點，如約定買賣材料而沒規定誰來承擔運費。
(3)明顯的漏洞與隱含的漏洞。根據漏洞是否顯而易見，可以將合同漏洞分為明顯的漏洞與隱含的漏洞。
明顯的漏洞指的是根據《合同法》的規定，對于某種條款應當加以約定而沒有約定。
隱含的漏洞指的是對于應該約定的條款雖然約定但是太過朦朧或模糊，使合同不能很好地履行。
(4)雙方漏洞與單方漏洞。根據造成合同漏洞的原因，可以把合同漏洞分為雙方漏洞與單方漏洞。
雙方漏洞指的是由于雙方當事人的疏忽造成的合同漏洞。
單方漏洞指的是由于一方當事人的疏忽大意所造成的漏洞。
2．合同漏洞的補救措施
如果企業在簽訂合同時發生了合同漏洞，根據我國《合同法》的規定，有以下補救措施：
(1)合同漏洞的補充。在合同內容出現漏洞的情況下，首先考慮的補救方法是協商補充，但如果雙方當事人協商結果末達成協議，且爭議較大，那么當事人可以依法補充。
(2)合同漏洞的解釋。即對合同的客觀規范內容加以解釋，以填補合同漏洞。
當事人協商對所創設的合同規范整體加以解釋，對個別的合同條款作出補充，當上述措施不能奏效時，當事人可以請求法院依合同漏洞的補充解釋來填補合同漏洞。
承諾履行的第三人要承擔什么責任
前一段時間，九樓律師去某法院立案，簡單的民間借貸案件，就是甲借了乙50萬元，甲還不上的時候，找了個丙，丙寫了個條，大意是：甲借乙的借款，不管甲如何，丙自愿承擔并清償所借的所有本息。九樓律師去立案，立案庭的一個法官認為這屬于一個擔保，但是九樓律師不是很認可，說這是債務加入，但是他們認為這不是所謂的債務加入，他們認為這個”債務加入”不屬于法律上的術語，讓九樓律師講明白這到底算什么法律關系。
這對這個問題，九樓律師和各位看官討論一下。有些人可能會說，管他什么法律關系，不是都要承擔責任么？如果丙的這句話讓九樓律師代為起草，肯定不會這么寫。但是既然這么寫了，九樓律師就是需要依法為債權人爭取最多的合法利益。第三人自愿承擔債務，但法律上仍然可以不承擔還款責任 ？
一、首先講一下為什么要爭這個法律關系如何確定？
可能大家都沒有注意，擔保期限和債權債務的訴訟時效是有區別的，一般來講，沒有特別約定擔保期限，保證期間應為主債務履行期屆滿之日起6個月。過了期債權人沒有主張過權利，擔保人就不用承擔擔保責任了。所以這中間的差別就大了，一定要據理力爭的。第三人自愿承擔債務，但法律上仍然可以不承擔還款責任 ？
二、為什么九樓律師認為這是個債務加入？
1、債務加入怎么理解？這個詞是怎么來的？
債務加入其實就是并存的債務承擔，是指債務人并不脫離原有的合同關系，由第三人加入到合同關系中，并由第三人與債務人共同向債權人承擔債務。用白話就是說：這個債務人由原來一個人增加為兩個人，共同還賬，不分先后順序，也適用同樣的訴訟時效。法律關系上，可以等同于共同借款人，當然，如果法官認為沒有債務加入這個詞，那就換成共同借款人，雖然不是很準確，但為了能立上案，只能這么辦。
2、為什么這不是個擔保而是債務加入？
九樓律師認為，只有保證人明確提出保證的意思表示時，保證合同方才成立。因此，在認定是否為保證合同時，應以當事人在合同中對保證有明確的意思表示為準。
也就是說，擔保的話，協議中一般都會加上保證人某某，或者為某某提供擔保的字樣。保證的意思表示應明示而不得推定。判斷一個行為究竟是保證，還是債務加入，應當根據整個協議的內容來看。如承擔人承擔債務的意思表示中有類似于為某某提供擔保等明顯的意思，可以認定是保證。如果沒有明顯的擔保意思，應該是保護債權人利益，認定為并存的債務承擔即債務加入。
出現合同漏洞如何補救？
合同漏洞的種類及其補救方法!深圳收債公司為大家詳細介紹！
1．合同漏洞的種類
所謂合同漏洞，指當事人協商訂立的合同欠缺當前事態所必要的事項的一種不圓滿狀態。也就是說，合同漏洞是指合同關于某事項應有規定而未規定，以致影響了合同的功能，其中包括影響合同的成立、合同的效力及合同的履行。主要有以下幾種：
(1)合同內容的漏洞與合同形式的漏洞。合同內容的漏洞指的是合同內容欠缺必要條款。具體表現為在買賣商品的合同中未約定履行的方式。合同內容關乎當事人雙方權利義務的承擔，易引發爭議。
合同形式的漏洞指的是合同形式不符合法律的規定，遺漏了合同成立與效力的事項。具體表現為規定須經雙方簽字、蓋章才能生效的合同只簽字而未蓋章，合同的訂立地點和時間不明確。合同形式只對合同糾紛的訴訟或仲裁有意義，較少引起糾紛。
(2)必要之點的漏洞與非必要之點的漏洞。根據疏漏條款的具體性質不同，可以把合同內容漏洞分為必要之點的漏洞和非必要之點的漏洞。
必要之點的漏洞指的是合同疏漏的條款是合同的主要條款或稱必要之點，例如當事人約定買賣建材，但沒有約定建材的品牌。
非必要之點的漏洞指的是合同疏漏的條款是合同的非主要條款或稱非必要之點，如約定買賣材料而沒規定誰來承擔運費。
(3)明顯的漏洞與隱含的漏洞。根據漏洞是否顯而易見，可以將合同漏洞分為明顯的漏洞與隱含的漏洞。
明顯的漏洞指的是根據《合同法》的規定，對于某種條款應當加以約定而沒有約定。
隱含的漏洞指的是對于應該約定的條款雖然約定但是太過朦朧或模糊，使合同不能很好地履行。
(4)雙方漏洞與單方漏洞。根據造成合同漏洞的原因，可以把合同漏洞分為雙方漏洞與單方漏洞。
雙方漏洞指的是由于雙方當事人的疏忽造成的合同漏洞。
單方漏洞指的是由于一方當事人的疏忽大意所造成的漏洞。
2．合同漏洞的補救措施
如果企業在簽訂合同時發生了合同漏洞，根據我國《合同法》的規定，有以下補救措施：
(1)合同漏洞的補充。在合同內容出現漏洞的情況下，首先考慮的補救方法是協商補充，但如果雙方當事人協商結果末達成協議，且爭議較大，那么當事人可以依法補充。
(2)合同漏洞的解釋。即對合同的客觀規范內容加以解釋，以填補合同漏洞。
當事人協商對所創設的合同規范整體加以解釋，對個別的合同條款作出補充，當上述措施不能奏效時，當事人可以請求法院依合同漏洞的補充解釋來填補合同漏洞。
什么是債權？不動產抵押債權并非都靠譜，深圳追債公司全國范圍討債，有收不回的債務請快速找我們深圳追債公司合作，專業合法快速追債，追債專家電話：13691990066
